北有任志强，南有陈劲松。
　　
　　和世联行董事长陈劲松聊天，在整个深圳都是最轻松最惬意的事情。2015年8月，在哈佛我们所聊的话题是：一线城市的房子，还能买吗？后面的事实，证明了他当时的预判（见2015年8月7日“文过是非”文章）。当时间跨入2016，回到当下深圳房地产市场，回看2015年深圳房价涨幅为何这么大？展望2016年深圳楼市又将如何？这些话题又颇不轻松——尤其当下货币宽松，去库存化税收政策接踵而至的情况之下。因为在陈劲松看来，这一系列政策的出台，对于深圳城市竞争力的确不利。而他观察问题的视角及对策，又与众不同。
　　
　　深圳家庭买房的杠杆率并不高
　　
　　陈劲松先提供了一个数据。这个数据是，中国在2015年发生如此大规模股灾的情况下，国民储蓄依然增长了8%。这是十分恐怖的。而研究表明，国民储蓄增长，房地产销售同样增长，两者是同步的。这说明什么？说明中国人的投资渠道依然十分狭窄。
　　
　　中国家庭的房地产杠杆率高吗？从国际上看，美国购房贷款余额占GDP超过50%，达到58%。日本达到了26%，同样比我们高。中国家庭购房贷款余额占GDP是多少？从2014年来看，大约是17%。对于中国家庭来说，的确具有加杠杆的空间。什么是资产？资产就是可以流动的，且抵押给银行能够产生现金收益的。国外的杠杆率的确太高了，美国次贷危机就是这么产生的。但是对中国家庭来说，请注意不是指地方政府，的确具有加杠杆的空间。比如一个家庭供房已经五六年，他们所购买的房子在过去几年实现了增值，那么他们的确具有加杠杆的能力，并不构成威胁。因此，中国家庭的房地产杠杆率并不高。 　　房贷规模超过京沪的背后
　　
　　陈劲松说，我们看到深圳房价2015年领涨全国，2016年元月依然如此。有人认为，深圳房价上涨完全是信贷推动的，因为深圳的房贷余额规模超过了北京，排名第二。尽管上海排名第一，但上海的城市规模远大于深圳，因此深圳在人均贷款余额方面也超过了上海。但是，许多人没有追问：为什么会深圳的房贷规模会超过北京，人均贷款余额会超过上海？这里有两个原因，一是深圳的年轻人是恐慌性地买房，担心现在不买今后更加买不起。二是深圳的年轻人是向未来借钱来买房。他们普遍对未来有着更好的收益。因此有预期，所以才敢贷款买房。
　　
　　最重要的是，深圳的年轻人为什么会感到恐慌？这才是深圳楼市最为本质的问题。其实，房价高并不一定损伤城市竞争力，而是房价恐慌对城市竞争力才是损伤。深圳的房价大幅上涨，正是反映了预期，更反映了恐慌。 　　供给侧问题：政府对住宅抱有歧视
　　
　　回顾深圳2015大幅增长的原因。陈劲松归纳了4条原因：
　　
　　深圳购房人口结构年轻，高杠杆问题不大，年轻客户总体对未来充满信心。
　　
　　深圳属于限购城市，整体供应规模小，具有稀缺性。
　　
　　深圳产业聚集加速。
　　
　　深圳作为国内资金汇集地，高杠杆没问题，为投资提供了保障。
　　
　　那么，深圳房价恐慌是怎么产生的？在陈劲松看来，这种恐慌还是来源于深圳房地产的供应量太少。现在不是谈供给侧改革。就深圳房地产市场来说，就是深圳的供给侧出了问题。大量的日光盘的出现就证明了这一点。
　　
　　为什么会是这样？陈劲松坦言，说白了，政府长期以来对住宅抱有很大歧视。同样一块地，如果是产业用地，政府就敢批，如果是住宅用地，就谁也不敢批。因为如果政府批给谁住宅用地，那么一般认为就是谁搞掂了谁。现在深圳普遍加大旧城改造的力度，但即便是旧城改造，也必须保障产业用地，而不能保障住宅用地。深圳房价暴涨的根源，就在这里。
　　
　　陈劲松的这一判断，在深圳市国房评估咨询有限公司关于2015深圳房地产市场的分析报告中，也有映证。据统计2015年深圳新房供应达到675万平方米，同比增加了26．1%，全年成交面积达到660万平方米，同比大增65%。但即便如此，成交量还不到佛山的一半，与广州也有相差400万平方米的差距。
　　
　　楼市供给侧改革深圳急需先行
　　
　　陈劲松认为，深圳房价暴涨，当然与其它因素也有关系。比如生态气候移民、总部基地建设导致高收入人群持续增加等。因此，深圳普通住宅呈现出了“绅士化住宅”的倾向，与此同时，住宅供应上也出现了面积过大的问题。但事实上，这么多的大户型供应，不可能有如此之多的世界500强CEO来消化和支撑。与此同时，深圳楼市对白领已经产生了驱赶现象，将他们赶到临深的东莞惠州去居住。而事实上，深圳可以供应更多小户型，在政策上用奖励容积率的方式，使他们在深圳安家。
　　
　　.深圳高房价对普通收入人群影响巨大，如何解决？为此，陈劲松开出了两剂药方：一是公寓产品证券化，为打工者提供居住环境，收取稳定租金收益，同时将公寓租赁证券化。证券化将是深圳公寓今后的机遇。二是建议政府应打破政策限制把安居、划拨地、底商裙楼、旧厂房等转变为租赁性质，增加市场供应，以解决打工者居住问题。
　　
　　2016年，深圳房价还会继续上涨吗？陈劲松认为，这取决于三个前提：深圳金融地位能否达到香港水平？深圳医疗、教育配套能否有很大的提升？深圳户型供应结构是不是逐年变小？
　　
　　不过，在陈劲松眼中，房价是否上涨其实并非其关注的重点。他最关心的是，放眼整个中国，哪怕是一线城市，在房地产市场的供给侧改革方面，至今还没有形成一个非常贴近市场的一种方案。而深圳作为中国房地产最早发育最早成熟同时又是最为活跃的城市，如果能在全国先行一步，不仅意义重大，更是国家之幸。